Site/apartman yönetiminin dava açma yetkisi, özellikle müteahhit aleyhine dava açma konusu, Kat Mülkiyeti Kanunu (KMK) ve yargı kararlarıyla belirlenen karmaşık bir alandır. İşte bu konuda bilmeniz gerekenler:
1. Site/Apartman Yönetiminin Tüzel Kişiliği ve Dava Ehliyeti:
- Genel kural olarak, site/apartman yönetimlerinin tüzel kişiliği bulunmadığından, doğrudan dava açma ehliyetleri sınırlıdır.
- Yönetici veya yönetim kurulu, KMK’nın tanıdığı yetkiler dahilinde ve kat malikleri kurulunun verdiği yetkiye dayanarak dava açabilir.
2. Müteahhit Aleyhine Dava Açma:
- Müteahhit aleyhine dava açma konusu, genellikle inşaattaki ayıplı işler, eksiklikler veya sözleşmeye aykırılıklar nedeniyle gündeme gelir.
- Bu tür davalarda, genellikle her bir kat malikinin kendi bağımsız bölümüyle ilgili kusurlar için ayrı ayrı dava açma hakkı vardır.
- Site/apartman yönetiminin müteahhite karşı dava açabilmesi için kat malikleri kurulundan özel olarak yetki alması gerekmektedir.
- Kat malikleri kurulu kararı ile yetki verilmiş ise, yönetici yalnızca 634 sayılı kanun hükmünden kaynaklanan davaları açabilir.
3. Ortak Alanlardaki Ayıplar:
- Ortak alanlardaki (çatı, dış cephe, temel vb.) ayıplar nedeniyle dava açma yetkisi, kat malikleri kuruluna aittir.
- Yönetim, kat malikleri kurulundan aldığı yetkiyle bu tür davaları açabilir.
4. Önemli Noktalar:
- Dava açmadan önce, kat malikleri kurulu toplantısında konu detaylı olarak görüşülmeli ve karar alınmalıdır.
- Dava sürecinde, uzman bir avukattan hukuki destek almak önemlidir.
- Yargıtay kararlarına göre, kat malikleri kurulu tarafından verilen yetki, sadece KMK’dan kaynaklanan davalarla sınırlıdır. Müteahhit ile kat malikleri arasındaki sözleşmeden kaynaklanan davaları kapsamaz.
5. Yargıtay Kararları:
- Yargıtay, site/apartman yönetimlerinin dava ehliyetini sıkı bir şekilde yorumlamaktadır.
- Yönetimin, sadece KMK’nın açıkça yetki verdiği konularda dava açabileceğine dikkat çekilmektedir.
- Yargıtay kararlarına göre, müteahhit aleyhine açılacak davalarda, kat maliklerinin bireysel haklarının korunması esastır.
Özetle:
- Site/apartman yönetimi, müteahhit aleyhine dava açmak için kat malikleri kurulundan özel yetki almalıdır.
- Dava, ortak alanlardaki ayıplarla ilgiliyse, yönetim kat malikleri kurulunu temsil edebilir.
- Bireysel bağımsız bölümlerle ilgili ayıplar için, her kat maliki kendi davasını açmalıdır.
Umarım bu bilgiler, site/apartman yönetiminin dava açma yetkisi konusunda size yardımcı olur.